Impayés de charges : la procédure de recouvrement étape par étape

Pourquoi agir vite sur un impayé

Un impayé de charges n'est jamais un problème entre le syndic et un copropriétaire : c'est la trésorerie de tout l'immeuble qui en souffre. Les autres copropriétaires avancent de fait la part du débiteur, et un retard qui s'installe complique chaque étape suivante. La règle d'or : une procédure graduée, enclenchée tôt et tracée par écrit.

Étape 1 : la relance amiable (dès 15 jours de retard)

Simple courrier ou e-mail de rappel. Beaucoup d'impayés relèvent de l'oubli ou d'un prélèvement rejeté ; une relance rapide et courtoise règle la majorité des cas sans frais.

Étape 2 : la mise en demeure (à 30 jours)

Lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fait courir les intérêts légaux et ouvre le délai de 30 jours de l'article 19-2 de la loi de 1965. Les frais de relance nécessaires sont imputables au seul copropriétaire débiteur (article 10-1).

Étape 3 : l'arme de l'article 19-2

Trente jours après une mise en demeure restée infructueuse, le syndic peut saisir le tribunal et obtenir la condamnation du débiteur au paiement de toutes les sommes exigibles : provisions échues, mais aussi provisions non encore échues du budget en cours et cotisations au fonds de travaux. C'est une procédure accélérée redoutablement efficace, sans qu'une AG soit nécessaire pour l'engager.

Étape 4 : l'exécution

• Saisie sur compte bancaire ou sur salaire une fois le jugement obtenu.
• Hypothèque légale du syndicat sur le lot du débiteur, pour garantir la créance.
• Saisie immobilière en dernier recours : le lot est vendu, la copropriété est payée sur le prix (privilège immobilier spécial).

Qui décide quoi ?

Le syndic engage seul les actions de recouvrement des charges (c'est même une obligation de son mandat). Seule la saisie immobilière requiert une autorisation de l'assemblée générale. Le conseil syndical, lui, doit être tenu informé : exiger un point « impayés » chiffré à chaque réunion est une bonne pratique que nous appliquons systématiquement.

Le point de vigilance : la vente du lot

Lorsqu'un lot se vend, le syndic établit un état daté et peut faire opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire : les sommes dues sont alors prélevées à la source. Aucun impayé ne doit survivre à une mutation correctement gérée.

En résumé : le calendrier type

• J+15 : relance simple
• J+30 : mise en demeure LRAR
• J+60 : assignation article 19-2
• J+90 à J+180 : jugement puis exécution

Votre copropriété traîne des impayés anciens ? Nous auditons le dossier, chiffrons le recouvrable et reprenons la procédure au bon stade.